ホテル売却の査定相場2026｜業態別バリュエーション・価格を上げる5戦略

ホテル売却の査定方式3種｜EV/EBITDA・DCF・収益還元

査定方式の全体像

ホテル・旅館の売却査定は、複数の評価方式を組み合わせて行われます。買い手・売り手それぞれの立場で重視する方式が異なるため、1つの数値で「いくら」と断定できるものではありません。レンジで把握し、最終的に交渉で確定する性質のものです。

なぜ複数方式で見るのか

1つの方式だけで査定額を決めるのが危険な理由は、それぞれが異なる前提を持っているからです。EV/EBITDA倍率法は「直近の収益力」を、DCF法は「将来の事業計画」を、収益還元法は「不動産としての価値」をそれぞれ反映します。3方式の数値が大きく乖離するときは、自施設の特性（収益基盤・将来性・立地）のどこに強みがあるかを示すヒントになります。M&A全体の流れと事業承継については「ホテル・旅館の事業承継・M&A」もあわせてご覧ください。

3方式を1枚で比較

3つの査定方式は、精度・使われる頻度・初心者にとっての扱いやすさで特徴が異なります。全体像を1枚の表にまとめました。

※星の数はホテル・旅館M&Aの実務における一般的な傾向の目安であり、個別案件では逆転することもあります。

EV/EBITDA倍率法の業態別相場

EV/EBITDA倍率法の計算式

EV/EBITDA倍率法は、M&A実務で最も広く使われる査定方式です。計算式はシンプルで、次の通りです。

EBITDAとは「営業利益＋減価償却費＋のれん償却費」のことで、ざっくり言うと「現金ベースで生み出している利益」です。たとえばEBITDAが1億円のホテルに業界倍率8倍を適用すると、EV（企業価値）は8億円となります。ここから純有利子負債（借入金−現預金）を差し引いた額が、株主への譲渡対価の概算になります。

業態別のEV/EBITDA倍率の目安

EV/EBITDA倍率は業態・規模・立地・将来性で変動します。2026年時点の一般的な目安は次の通りです。

※倍率は2024〜2026年のインバウンド需要回復で全体的に高めの水準で推移しています。あくまで一般的な目安としてご参照ください。実際の倍率は個別案件の交渉で決まります。

倍率を押し上げる／押し下げるホテル特有の評価項目

同じ業態・同じEBITDAでも、倍率がレンジの上限に寄るか下限に寄るかは、ホテル・旅館ならではの評価項目で決まります。一般的なM&Aで見る財務指標だけでなく、次のような宿泊業特有の観点も査定に影響します。

※OTA比率・稼働率・人員構成など「ホテルならでは」の指標は、財務諸表だけでは見えません。運営データの整備段階からこれらを可視化しておくことが、査定額を引き上げる実務上のポイントです。

ホテル簡易査定ツール

業態と直近の年商・EBITDA（または営業利益から逆算）を入力すると、EV/EBITDA倍率法による概算企業価値を即試算します。あくまで初期検討用の概算ですが、「自施設のおおよその査定レンジ」を把握する出発点としてご活用ください。

DCF法による企業価値評価

DCF法の基本ロジック

DCF法（Discounted Cash Flow法）は、将来生み出されるキャッシュフローを現在価値に割り引いて企業価値を算出する方式です。EV/EBITDA倍率法が「直近の収益力」を見るのに対し、DCF法は「これから5〜10年で生み出される現金を、リスクを考慮して現在の価値に換算する」考え方です。

計算の流れは大きく3ステップ。①事業計画（通常5〜10年分）からフリーキャッシュフロー（FCF）を算出。②加重平均資本コスト（WACC）で各年度のFCFを現在価値に割り引く。③5〜10年目以降の継続価値（ターミナルバリュー）を加算してEVを算出。

DCF法を使うべき場面

DCF法は理論的に整った方式ですが、前提次第で結果が大きく変動する性質があります。次のような場面で使うと意味があります。

収益還元法と類似取引比較法

収益還元法の使いどころ

収益還元法は、不動産の評価で広く使われる方式です。NOI（Net Operating Income：純営業収益）を還元利回り（Cap Rate）で割るシンプルな計算式で、不動産自体の価値を算出します。

たとえばNOIが3,000万円、地方リゾートの還元利回りが6%なら、不動産価値は5億円となります。ホテル事業は「不動産＋運営事業」の組み合わせなので、収益還元法で算出される不動産価値とは別に、運営事業のれん（ブランド・顧客基盤・スタッフなど）の価値を加算する考え方が必要です。

収益還元法が使われやすいのは、①築古・赤字でEBITDA評価が機能しにくい施設、②不動産価値が事業価値より大きい立地優良施設、③売却後に運営事業を切り離して不動産だけ保有する取引（セールアンドリースバック）の3パターンです。

類似取引比較法の使いどころ

類似取引比較法（マルチプル法）は、過去の類似M&A事例で実際に使われた取引倍率（EV/EBITDA倍率・1室当たり取引価格など）を参考に、自施設の査定額を算出する方式です。

たとえば「同じ温泉地・同規模・同グレードの旅館が直近2年で○件取引され、平均EV/EBITDA倍率は6.5倍だった」というデータがあれば、それを自施設のEBITDAに適用する考え方です。EV/EBITDA倍率法の「業界倍率」をより精緻に検証する補助手段と位置づけられます。

査定額を上げる5つの戦略

査定額は施設の客観的な実力で決まると思われがちですが、実は「売り手側の準備の質」でかなり動きます。とくに売却前12〜18ヶ月の取り組みが、最終的な査定額に直接効きます。具体的な5つの戦略を見ていきましょう。

戦略①：EBITDAの「正常化」を徹底する

査定の出発点となるEBITDAを、市場が評価する形に整えることが最重要です。具体的には、①オーナー報酬を市場の支配人給与水準に正常化、②私的経費（オーナーの飲食費・車両費等）を切り出す、③一時的な特別損益を除外、④減価償却費・のれん償却費を正確に積み上げる——の4点。これだけで査定額が10〜20%変わることもあります。書類整備不足のまま査定を受けると、買い手に低く見積もられるのが定石です。

戦略②：直近12ヶ月で収益改善を仕掛ける

EV/EBITDA倍率法はEBITDAをそのまま掛け算するため、売却前のEBITDA改善が査定額に直接効きます。たとえばEBITDAを1,000万円改善できれば、業界倍率8倍なら査定額は8,000万円上がる計算。具体的な打ち手は、ダイナミックプライシング導入による単価アップ、FLコスト最適化によるGOP改善、OTA手数料の見直し、不採算事業の整理など。集客チャネルの見直しによる直販比率向上も、OTA手数料の圧縮を通じてEBITDA改善に直結します。これらは「ホテル・旅館の売却タイミング」もあわせてご覧ください。旅館・ファミリー向け施設では、1室あたりの宿泊人数を示すDORの改善も、追加コストをかけずにEBITDAを押し上げる有効な一手です。

戦略③：財務書類・運営データを「買い手目線」で整備

査定では財務諸表（PL・BS）だけでなく、月次の運営データ（OCC・ADR・RevPAR・チャネル別売上・顧客層別データ）まで求められます。過去3年分のデータを買い手が一目で理解できる形で整備しておくことで、デューデリジェンス（買収監査）がスムーズに進み、査定額のディスカウントを防げます。「データが揃っている＝経営が見える化されている」と評価される効果も大きいです。PMS導入などのホテルDXを早めに進めておくと、データ整備そのものの負担が大きく下がります。

戦略④：将来計画（3年事業計画）を準備する

EV/EBITDA倍率法は直近実績ベースですが、買い手側は「買収後3年でどう伸びるか」を必ず見ます。インバウンド対策による需要の追い風・地域開発計画・改修による単価アップ余地など、自施設の将来ストーリーを3年事業計画として可視化しておくと、DCF法での評価で査定額レンジの上限側を取りに行けます。「数字」と「物語」の両方を整えることで、買い手の意思決定を後押しできます。

戦略⑤：売却タイミングを業績ピーク前後に合わせる

査定額は売却時の市況とEBITDAで決まるため、業績ピークの少し手前で売却プロセスを開始するのが定石です。直近3期で右肩上がりのトレンドが見える状態で査定に出すと、買い手は「まだ伸びる」と評価し、業界倍率の上限側を提示しやすくなります。逆に業績がピークアウトしてから動き始めると、買い手は「もう天井」と判断し倍率を下げます。「売り急ぎ」が査定額の最大の機会損失であることは、覚えておいてよい原則です。

失敗パターン3例｜書類整備不足で安く買い叩かれる

ホテル・旅館の売却査定で「想定より安かった」と落胆するケースには、共通の失敗パターンがあります。事前に押さえておけば回避できる3つの典型例を確認しましょう。

失敗を防ぐ「売却前24ヶ月」のロードマップ

3つの失敗に共通する処方箋は、「時間を味方につける」ことです。最低でも12ヶ月、理想は24ヶ月の準備期間を確保することで、失敗の8割は予防できます。

M&A仲介・アドバイザリーの選び方

仲介型 vs アドバイザリー型の違い

M&A支援を受ける際に最初に理解すべきは、「仲介型」と「アドバイザリー型」では支援者の立場が根本的に異なる点です。

選定の3つの軸

仲介型・アドバイザリー型のいずれにせよ、パートナー選定では次の3軸が重要です。

よくある質問（FAQ）

ホテル査定・売却に関するよくある疑問

まとめ：査定額は「数字」と「物語」で決まる

ホテル売却の査定額は、単に直近の決算書類だけで決まるものではありません。EV/EBITDA倍率法・DCF法・収益還元法の3方式を組み合わせ、最終的には買い手との交渉で決まります。査定額を最大化するためには、「数字」と「物語」の両方を整える視点が必要です。

本記事のポイントを整理すると、実務でメインに使われるのはEV/EBITDA倍率法で、業態別の倍率目安は都市型6〜10倍・リゾート7〜11倍・地方旅館4〜7倍程度。DCF法は将来計画を織り込みたい場面、収益還元法は不動産価値が大きい施設で補助的に使われます。査定額を上げる5戦略は、EBITDAの正常化、収益改善、書類整備、3年事業計画の策定、業績ピーク前の売却タイミング。失敗の3大パターンは書類整備不足・売り急ぎ・専門家未活用で、いずれも「準備期間の不足」が本質です。M&A仲介・アドバイザリーは「ホテル業界の実績・担当者の経験・報酬体系の透明性」で選び、運営知見のあるパートナーは査定額アップまで踏み込めます。

査定額を左右するのは、利益（EBITDA）だけではありません。収益改善の実績や将来計画、資料整備まで含めて評価されます。査定は売却の出発点にすぎません。最終的に納得のいく結果を得るには、売却の2年前から動き出し、運営改善と書類整備を並行して進めることが何よりも効きます。記事内の簡易査定ツールで現在地を把握し、ご自身の売却戦略の検討にお役立てください。

株式会社リロホテルソリューションズでは、ホテル・旅館の売却検討段階から査定の精緻化、運営改善による価値向上、M&A仲介との連携まで一貫してサポートしています。「いくらで売れるかまず知りたい」「査定額を最大化する準備をしたい」「複数の専門家の意見を聞きたい」そういった方は、お気軽にご相談ください。